Περίπου το 50% όλων των ξενοδοχείων είναι 'Stars' (διεθνώς ανταγωνιστικά) και λιγότερο από το 25% είναι 'Zombies' (μηδενική/αρνητική κερδοφορία και μη βιώσιμο δανεισμό). Τα πρώτα είναι η πλειοψηφία στους κύριους προορισμούς, είναι 4* και μονάδες μικρότερου μεγέθους. Τα περισσότερα 'Zombies' βρίσκονται σε δευτερεύοντες προορισμούς και τείνουν να είναι 5*.
Η τουριστική ζήτηση στην Ελλάδα αυξάνεται σταθερά από το 2012 και διαθέτει τέσσερα βασικά χαρακτηριστικά:
- το 35% του συνόλου προέρχεται από 4 χώρες της ΕΕ
- είναι πολύ “αιχμηρή” σε μία περίοδο 3 μηνών η οποία αντιστοιχεί στο μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης
- η μέση διαμονή μειώνεται συστηματικά, αλλά οι ημερήσιες τουριστικές εισπράξεις παραμένουν ισχυρές
- η τουριστική δαπάνη και τα ποσοστό πληρότητας είναι υψηλότερα στους κύριους προορισμούς
Αυτά είναι μερικά από τα συμπεράσματα μελέτης (στοιχεία 2015) της PWC που παρουσιάστηκε πρόσφατα, μαζί με παρουσίαση μελέτης του ΙΝΣΕΤΕ με τίτλο “Hotel Study: ανάλυση οικονομικών στοιχείων των ξενοδοχείων στην Ελλάδα – ανά προορισμό και ανά Κατηγορία Αστεριών”.
Οι επιδόσεις της ξενοδοχειακής βιομηχανίας
- Σχεδόν το 77% της συνολικής χωρητικότητας κλινών συγκεντρώνεται σε κύριους προορισμούς
- Το Airbnb και άλλες πλατφόρμες οικονομίας διαμοιρασμού, στην παρούσα μορφή τους, προσθέτουν περίπου 10-12% προσφοράς στην αγορά χωρίς να τη διαταράσσουν. Η προσφορά αυτή συγκεντρώνεται στην Κρήτη, την Αθήνα και τα νησιά του Αιγαίου
- Η οικονομική απόδοση των ξενοδοχείων αντικατοπτρίζει τις αναντιστοιχίες ζήτησης / προσφοράς καθώς και τη σχετική ανταγωνιστικότητα των ξενοδοχειακών μονάδων. Η οικονομική απόδοση διαφέρει ανάλογα με την περιοχή, την κατηγορία αστέρων και το μέγεθος της μονάδας. Η ανταγωνιστικότητα, η οποία είναι ευρύτερη από οποιαδήποτε μεμονωμένη χρηματοοικονομική μέτρηση, κινείται παράλληλα με την απόδοση
- Περίπου το 50% όλων των ξενοδοχείων είναι “Stars” (διεθνώς ανταγωνιστικά) και λιγότερο από το 25% είναι “Zombies” (μη βιώσιμα). Τα Stars αποτελούν την πλειοψηφία στους κύριους προορισμούς, και τείνουν να βρίσκονται στην κατηγορία 4* και να είναι μονάδες μικρότερου μεγέθους. Τα περισσότερα ξενοδοχεία “Zombie” βρίσκονται σε δευτερεύοντες προορισμούς και τείνουν να είναι μεγάλα ξενοδοχεία 5*.
Ανάπτυξη και κεφαλαιακές ανάγκες
- Οι προοπτικές του ελληνικού τουρισμού διαφαίνονται καλές τηρουμένων των διαρθρωτικών περιορισμών του κλάδου. Οι αφίξεις αυξάνονται, η διάρκεια παραμονής δε μειώνεται γρήγορα, η μέση ημερήσια δαπάνη είναι σταθερή, ο αριθμός της σημαντικής τουριστικής προέλευσης αυξάνεται. Από την άλλη πλευρά, οι αφίξεις παραμένουν “αιχμηρές”, η ημερήσια δαπάνη παραμένει περιορισμένη, αλλά και οι ίδιοι προορισμοί προέλευσης προσελκύουν το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης
- Ο ξενοδοχειακός κλάδος παρουσιάζει τάσεις υπερ-προσφοράς με εξαίρεση την Κρήτη, το Νότιο Αιγαίο και τα νησιά του Ιονίου
- Τα ελληνικά ξενοδοχεία απαιτούν κυρίως επενδύσεις ανακαίνισης αφού υπάρχει άφθονη διαθέσιμη χωρητικότητα. Μόνο κατά την περίοδο αιχμής, στους κύριους προορισμούς, ενδέχεται να υπάρξουν ελλείψεις χωρητικότητας έως το 2022. Μέχρι τότε, αναμένεται να χρειαστούν 24,000 νέες κλίνες, ενώ μέρος αυτής της δυναμικότητας θα προέλθει από έργα greenfield που βρίσκονται στη διαδικασία λήψης αδειών
- Υπάρχουν 14 έργα greenfield, που εκτελούνται από τον ιδιωτικό τομέα, τα οποία στοχεύουν σε κύριους προορισμούς. Ακόμη 12 τουριστικά έργα έχουν συμπεριληφθεί στη διαδικασία Fast-Track. Ένα τυπικό έργο greenfield χρειάζεται πάνω από 15 χρόνια για να προχωρήσουν από το στάδιο του σχεδιασμού στο στάδιο της υλοποίησης
- Οι συνολικές ξενοδοχειακές ανάγκες υπολογίζονται σε περίπου 6,2 δισ. ευρώ για μια περίοδο 5 ετών και κατανέμονται σε 1 δισ. ευρώ για την κατασκευή επιπλέον κλινών, 4,8 δισ. ευρώ για την αναβάθμιση της υπάρχουσας χωρητικότητας και 0,3 δισ. ευρώ για συντήρηση
- Υπάρχουν περίπου 400 ξενοδοχεία Grey το οποία απαιτούν οικονομική αναδιάρθρωση πριν προσελκύσουν νέες επενδύσεις. Αυτό μπορεί να απαιτεί διαγραφή χρεών ύψους 2,6 δισ. ευρώ
M&A activity
- Η ελληνική ξενοδοχειακή αγορά εξαγορών & συγχωνεύσεων θα έπρεπε να είναι περισσότερο ενεργή. Τα οικονομικά των ξενοδοχείων δεν οδηγούνται από το ελληνικό ΑΕΠ (είναι οδηγούμενα κυρίως από το ευρωπαϊκό), τα ξενοδοχεία είναι ανταγωνιστικά και βρίσκονται σε καλή οικονομική κατάσταση. Παρόλα αυτά, η συνολική αξία 18 αναφερόμενων ξενοδοχειακών συναλλαγών το 2017 και το 2018, όλα σε κύριους προορισμούς, ανήλθε σε € 310εκ.
- Υπάρχουν 65 λειτουργικές ξενοδοχειακές εταιρείες και 35 ξενοδοχειακά ακίνητα προς πώληση που αντιπροσωπεύουν περίπου το 3% του συνολικού διαθέσιμου ξενοδοχειακού δυναμικού
- Οι ξενοδοχειακές εταιρείες προς πώληση, βρίσκονται κυρίως σε κύριους προορισμούς και παρουσιάζουν ένα σημαντικό χάσμα (100%) μεταξύ ζητούμενης τιμής και αξίας. Τα ξενοδοχειακά ακίνητα προς πώληση, βρίσκονται και αυτά σε κύριους προορισμούς και διατιμώνται περίπου στο 60% των επενδύσεων νέων κατασκευών. Τα κενά αυτά, υποδεικνύουν μια αναντιστοιχεία προσδοκιών μεταξύ πωλητών και πιθανών αγοραστών
Επιχειρηματικές στρατηγικές για τον ξενοδοχειακό κλάδο
- Τρεις επενδυτικές στρατηγικές είναι εφαρμόσιμες στον ξενοδοχειακό κλάδο:
– Ανάπτυξη δευτερευόντων προορισμών, εστιάζοντας κυρίως σε Star 5* ξενοδοχεία στη Θεσσαλία, Δυτική Ελλάδα, Δυτική Μακεδονία και Βόρειο Αιγαίο
– Προσθήκη χωρητικότητας σε κυρίους προορισμούς, εστιάζοντας σε ξενοδοχεία Star, με τα ξενοδοχεία 3* να αποτελούν ένα συμπαγή στόχο
– Αναβάθμιση των ξενοδοχειακών μονάδων στην επόμενη κατηγορία, ιδιαίτερα από 4* σε 5* - Η περισσότερα υποσχόμενη επενδυτική στρατηγική από πλευράς αξίας φαίνεται να είναι η ανάπτυξη δευτερευόντων προορισμών, ακολουθούμενη από την προσθήκη χωρητικότητας σε κύριους προορισμούς και ξενοδοχεία 3*, αλλά και από την αναβάθμιση ξενοδοχειακών μονάδων από 4* σε 5*
- Η εξαγορά παγιδευμένων Zombie ξενοδοχείων είναι μια αμφίβολη στρατηγική, παρόλο που θα μπορούσε να αποδειχθεί αποδοτική σε ορισμένες περιπτώσεις
Ανάμεσα στα σημαντικότερα συμπεράσματα της PwC είναι και τα παρακάτω:
- Παρά τη μεγάλη αύξηση στις αφίξεις τουριστών, οι εισπράξεις δεν ακολουθούν… Αυτό μπορεί να αποδοθεί εν μέρει στους χρήστες Airbnb, των οποίων οι δαπάνες δεν καταγράφονται
- Η μέση ξενοδοχειακή μονάδα στην Ελλάδα έχει 42 δωμάτια και 82 κλίνες, ενώ στα Νησιά του Ιονίου, Νότιο Αιγαίο και Κρήτη η μέση μονάδα διαθέτει 53 δωμάτια και 103 κλίνες
- Η Airbnb προσθέτει περίπου 96.000 κλίνες στην ελληνική αγορά φιλοξενίας
- Τα 5άστερα ξενοδοχεία παράγουν περισσότερα έσοδα και κέρδη ανά κλίνη, αλλά απαιτούν υψηλότερες επενδύσεις από τα άλλα ξενοδοχεία
- Ο προορισμός φαίνεται να είναι ο πρωταρχικός καθοριστικός παράγοντας της οικονομικής απόδοσης ενός ξενοδοχείου, με το μέγεθος και την κατηγορία να ακολουθούν
- Μεταξύ 2010 και 2015 περίπου 1,8 δισ. ευρώ επενδύσεων αφορούσαν κυρίως 5άστερα ξενοδοχεία σε κύριους προορισμούς (Κρήτη, Νότιο Αιγαίο και Κεντρική Μακεδονία).
- Πάνω από 400 ξενοδοχεία με μη βιώσιμο δανεισμό, πρέπει πρώτα να αναδιαρθρώσουν ή να αναχρηματοδοτήσουν το χρέος τους πριν προσελκύσουν νέες επενδύσεις
- Υπάρχει ένα σημαντικό κενό μεταξύ ζητούμενης τιμής και αξίας για τις ξενοδοχειακές εταιρείες προς πώληση, γεγονός που εξηγεί το μικρό αριθμό ολοκληρωμένων συναλλαγών τα τελευταία χρόνια
- Τρεις επενδυτικές στρατηγικές είναι εφαρμόσιμες στον ξενοδοχειακό κλάδο:
1. Ανάπτυξη δευτερευόντων προορισμών, εστιάζοντας κυρίως σε 5* ξενοδοχεία στη Θεσσαλία, τη Δυτική Ελλάδα και τη Δυτική Μακεδονία.
2. Προσθήκη χωρητικότητας σε κυρίους προορισμούς, με τα ξενοδοχεία 3* να αποτελούν ένα συμπαγή στόχο.
3. Αναβάθμιση των ξενοδοχειακών μονάδων στην επόμενη κατηγορία, ιδιαίτερα από 4* σε 5*.
Σύμφωνα με το ΙΝΣΕΤΕ, στη δυσανάλογα μεγάλη αύξηση των δωματίων 5 αστέρων, που δε συνοδεύτηκε από ανάλογη αύξηση της ζήτησης, με αποτέλεσμα την υποαπασχόληση των επενδεδυμένων κεφαλαίων στην κατηγορία αυτή, συνέβαλε η στόχευση του Αναπτυξιακού Νόμου του 2005, για ενισχύσεις επιχειρηματικών σχεδίων ξενοδοχείων 5 αστέρων. Στη μελέτη σημειώνεται επίσης ότι, λόγω του μεγαλύτερου αριθμού απασχολούμενων ανά δωμάτιο, όσο υψηλότερη είναι η κατηγορία της ξενοδοχειακής μονάδας, τόσο μεγαλύτερη η απασχόληση.
PwC Ελληνικός Τουρισμός – Η Επόμενη Μέρα
Στη φωτογραφία, ο κ. Κώστας Σ. Μητρόπουλος, Executive Director της PwC παρουσιάζει τη μελέτη της εταιρείας.
Η Βίκυ είναι συνιδρυτής της Travel Media Applications και υπεύθυνη για την αρχισυνταξία των TravelDailyNews Greece & Cyprus και TravelDailyNews International.
Στην εταιρεία έχει αναλάβει την οικονομική διεύθυνση.
